Grunderwerbsteuer Berlin vs Brandenburg: Der große Vergleich 2026
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Doch die Höhe variiert je nach Bundesland erheblich – und kann mehrere Tausend Euro Unterschied ausmachen.
Wer in Berlin oder Brandenburg eine Immobilie kauft, muss genau hinschauen: Berlin verlangt 6,0%, Brandenburg 6,5% Grunderwerbsteuer. Bei einer 400.000 Euro Immobilie sind das 2.000 Euro Unterschied.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg ist
- Wann und wie Sie die Steuer zahlen müssen
- Wie Sie legal Grunderwerbsteuer sparen können
- Mit unserem Rechner: Ihre exakte Steuerlast berechnen
Nutzen Sie unseren kostenlosen Grunderwerbsteuer-Rechner am Ende des Artikels!
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist einmalig beim Eigentumsübergang fällig.
Rechtliche Grundlage: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
Steuerpflichtig sind:
- Käufer von Immobilien (Häuser, Wohnungen)
- Käufer von unbebauten Grundstücken
- Erwerber von Erbbaurechten
- Anteilserwerb an Immobiliengesellschaften (ab 90%)
Nicht steuerpflichtig:
- Schenkungen zwischen nahen Verwandten (Eltern-Kinder)
- Erbschaften
- Übernahme bei Ehescheidung
Berlin vs Brandenburg: Die Steuersätze im Vergleich
Aktuelle Steuersätze 2026:
| Bundesland | Steuersatz | Seit |
|---|---|---|
| Berlin | 6,0% | 2014 |
| Brandenburg | 6,5% | 2011 |
Zum Vergleich: Die Grunderwerbsteuer variiert deutschlandweit zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen).
Konkrete Beispielrechnung:
Immobilie für 300.000 €:
- Berlin: 300.000 € × 6,0% = 18.000 €
- Brandenburg: 300.000 € × 6,5% = 19.500 €
- Unterschied: 1.500 €
Immobilie für 400.000 €:
- Berlin: 400.000 € × 6,0% = 24.000 €
- Brandenburg: 400.000 € × 6,5% = 26.000 €
- Unterschied: 2.000 €
Immobilie für 500.000 €:
- Berlin: 500.000 € × 6,0% = 30.000 €
- Brandenburg: 500.000 € × 6,5% = 32.500 €
- Unterschied: 2.500 €
Immobilie für 600.000 €:
- Berlin: 600.000 € × 6,0% = 36.000 €
- Brandenburg: 600.000 € × 6,5% = 39.000 €
- Unterschied: 3.000 €
Vergleichstabelle nach Kaufpreis:
| Kaufpreis | Berlin (6,0%) | Brandenburg (6,5%) | Differenz |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 12.000 € | 13.000 € | 1.000 € |
| 250.000 € | 15.000 € | 16.250 € | 1.250 € |
| 300.000 € | 18.000 € | 19.500 € | 1.500 € |
| 350.000 € | 21.000 € | 22.750 € | 1.750 € |
| 400.000 € | 24.000 € | 26.000 € | 2.000 € |
| 450.000 € | 27.000 € | 29.250 € | 2.250 € |
| 500.000 € | 30.000 € | 32.500 € | 2.500 € |
| 600.000 € | 36.000 € | 39.000 € | 3.000 € |
| 700.000 € | 42.000 € | 45.500 € | 3.500 € |
| 800.000 € | 48.000 € | 52.000 € | 4.000 € |
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Bemessungsgrundlage: Der Kaufpreis
Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis laut notariellem Kaufvertrag berechnet.
Zum Kaufpreis zählen:
- Der reine Grundstücks-/Immobilienpreis
- Mit verkaufte Gebäude und Gebäudeteile
- Fest verbaute Einrichtungen (Einbauschränke, Fliesen)
- Im Kaufvertrag vereinbarte Baukosten (bei Bauträgern)
NICHT zum Kaufpreis zählen:
- Bewegliches Inventar (siehe unten: Spartipp!)
- Separate Kaufverträge für Inventar
- Maklerkosten
- Notarkosten
Berechnungsformel:
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz
Beispiel Brandenburg:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Steuersatz: 6,5%
- Grunderwerbsteuer: 400.000 € × 0,065 = 26.000 €
So können Sie Grunderwerbsteuer sparen
Spartipp 1: Inventar vom Kaufpreis trennen ⭐⭐⭐
Der wirkungsvollste Spartipp! Bewegliches Inventar kann vom Kaufpreis separiert werden – und ist dann nicht grunderwerbsteuerpflichtig.
Was gilt als bewegliches Inventar?
✅ Steuerfrei absetzbar:
- Einbauküche (inkl. Elektrogeräte wie Herd, Spülmaschine)
- Markisen und Sonnenschutz (abnehmbar)
- Mobile Sauna
- Gartenhaus (nicht fest fundiert)
- Gartenmöbel und Pflanzen
- Freistehende Regale und Schränke
- Waschmaschine, Trockner
- Lampen (nicht fest installiert)
❌ NICHT absetzbar (fest verbaut):
- Einbauschränke (fest verschraubt)
- Fliesen, Parkett, Laminat
- Sanitäranlagen (Badewanne, Toilette, Waschbecken)
- Heizung
- Fenster und Türen
- Fest installierte Klimaanlage
Beispielrechnung Ersparnis:
Szenario: Kauf einer Eigentumswohnung für 400.000 € in Brandenburg mit hochwertiger Einbauküche
Ohne Trennung:
- Kaufpreis gesamt: 400.000 €
- Grunderwerbsteuer: 400.000 € × 6,5% = 26.000 €
Mit Trennung:
- Immobilie: 385.000 €
- Einbauküche (separat): 15.000 €
- Grunderwerbsteuer nur auf 385.000 €: 385.000 € × 6,5% = 25.025 €
- Ersparnis: 975 €
In Berlin:
- Ersparnis bei 15.000 € Küche: 15.000 € × 6,0% = 900 €
Wichtige Hinweise:
- Der Inventarwert muss realistisch sein
- Separat im Kaufvertrag aufführen
- Rechnung/Kaufbeleg des Inventars vorlegen
- Finanzamt prüft Plausibilität (keine 30.000 € Küche bei 200.000 € Wohnung!)
- Bei zu hohen Werten: Finanzamt fordert Nachweis oder streicht Position
Spartipp 2: Bauträgermodell nutzen
Bei Neubauten vom Bauträger können Sie Grunderwerbsteuer sparen.
Zwei separate Verträge:
- Grundstückskauf (z.B. 100.000 €)
- Werkvertrag für Hausbau (z.B. 300.000 €)
Vorteil: Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstücksanteil an, nicht auf die Baukosten.
Achtung: Funktioniert nur wenn:
- Mindestens 4 Monate zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag liegen
- Kein Zwang zum Vertragsabschluss mit dem Bauträger besteht
- Sie theoretisch frei einen anderen Bauunternehmer wählen könnten
In der Praxis: Bauträger bieten dies selten an, da es für sie aufwendig ist. Aber fragen lohnt sich!
Ersparnis bei 400.000 € Objekt:
- Ohne Trennung: 400.000 € × 6,5% = 26.000 €
- Mit Trennung (100k Grund, 300k Bau): 100.000 € × 6,5% = 6.500 €
- Ersparnis: 19.500 €
Spartipp 3: Familienkauf mit Vorkaufsrecht
Bei Käufen innerhalb der Familie gibt es Gestaltungsmöglichkeiten.
Zweistufiger Verkauf:
- Eltern verkaufen an Kind → steuerfrei (Schenkung/Erbschaft)
- Kind verkauft später weiter → Grunderwerbsteuer fällt an
Wichtig: Nur bei echtem Familienverkauf! Konstruierte Gestaltungen erkennt das Finanzamt.
Spartipp 4: Grundstück und Gebäude zeitversetzt kaufen
Szenario: Sie kaufen zunächst nur das Grundstück, bauen später selbst.
Vorteil: Grunderwerbsteuer nur auf Grundstückswert, nicht auf spätere Baukosten.
Beispiel:
- Grundstück: 150.000 € → Grunderwerbsteuer: 9.750 € (Brandenburg)
- Eigenleistung Hausbau: 250.000 € → keine Grunderwerbsteuer
- Gesamt: 400.000 € Immobilie, nur 9.750 € Steuer statt 26.000 €
- Ersparnis: 16.250 €
Nachteil: Zeitaufwand, Baurisiko, Finanzierungsaufwand
Spartipp 5: Gesellschafts-Anteilskauf (nur für Investoren)
Share Deal statt Asset Deal: Beim Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie direkt kann Grunderwerbsteuer gespart werden.
Achtung: Gilt nur bei Erwerb von unter 90% der Anteile innerhalb von 10 Jahren. Seit 2021 gibt es verschärfte Regelungen.
Relevant für: Gewerbliche Investoren, nicht für private Käufer
Besonderheiten in Berlin
Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten
In Berliner Milieuschutzgebieten hat das Bezirksamt ein Vorkaufsrecht. Das beeinflusst zwar nicht die Grunderwerbsteuer, verzögert aber den Prozess.
Ablauf:
- Notartermin und Kaufvertrag
- Bezirksamt prüft Vorkaufsrecht (2-3 Monate)
- Grunderwerbsteuer wird trotzdem fällig
- Eigentumsübertragung erst nach Freigabe
Betroffene Bezirke: Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Mitte, Pankow (Prenzlauer Berg), Tempelhof-Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf (teilweise)
Höhere Preise, höhere Steuer
Berlin hat zwar 0,5% niedrigere Grunderwerbsteuer als Brandenburg, aber deutlich höhere Immobilienpreise.
Vergleich:
- Eigentumswohnung 80 m² in Berlin-Lichtenberg: 400.000 € → Steuer: 24.000 €
- Einfamilienhaus 150 m² in Königs Wusterhausen: 450.000 € → Steuer: 29.250 €
Der Gesamtpreis ist in Berlin oft höher, auch wenn die Steuer etwas niedriger ist.
Besonderheiten in Brandenburg
Pendler-Vorteil: Günstigere Preise
Brandenburg bietet deutlich günstigere Immobilienpreise als Berlin. Trotz 0,5% höherer Grunderwerbsteuer zahlen Sie oft absolut weniger.
Beispiel Königs Wusterhausen vs Berlin:
- Eigentumswohnung 80 m² KW: 280.000 € → Steuer: 18.200 € (6,5%)
- Eigentumswohnung 80 m² Berlin-Lichtenberg: 400.000 € → Steuer: 24.000 € (6,0%)
- Ersparnis gesamt: 114.200 € (trotz höherem Steuersatz!)
Ländliche Regionen: Noch günstiger
In ländlicheren Regionen Brandenburgs (Luckenwalde, Beelitz, Jüterbog) sind Immobilien nochmal günstiger.
Beispiel Luckenwalde:
- Einfamilienhaus 150 m²: 250.000 €
- Grunderwerbsteuer: 16.250 €
- Vergleich Berlin-Spandau (ähnliches Haus): 600.000 € → Steuer: 36.000 €
Bundesweiter Vergleich: Wo ist es am günstigsten?
Grunderwerbsteuer-Sätze 2026 (alle Bundesländer):
| Bundesland | Steuersatz | Seit |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 1983 |
| Sachsen | 3,5% | 2009 |
| Hamburg | 5,5% | 2020 |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 2011 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 2012 |
| Niedersachsen | 5,0% | 2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | 2010 |
| Hessen | 6,0% | 2014 |
| Berlin | 6,0% | 2014 |
| Thüringen | 6,5% | 2017 |
| Saarland | 6,5% | 2013 |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 2014 |
| Brandenburg | 6,5% | 2011 |
| NRW | 6,5% | 2015 |
Fazit: Berlin und Brandenburg gehören zu den teuersten Bundesländern. Nur Bayern und Sachsen verlangen deutlich weniger (3,5%).
Rückerstattung der Grunderwerbsteuer: Wann möglich?
In bestimmten Fällen können Sie die Grunderwerbsteuer zurückfordern:
1. Kaufvertrag wird rückabgewickelt
Wenn der Kauf nicht zustande kommt (z.B. Rücktritt vor Eigentumsübergang):
- Antrag beim Finanzamt
- Volle Rückerstattung möglich
- Frist: 2 Jahre nach Bescheid
2. Kaufpreis wird gemindert
Bei Mängeln oder nachträglicher Kaufpreisreduktion:
- Grunderwerbsteuer wird anteilig erstattet
- Nachweis erforderlich (Kaufvertragsänderung)
3. Teilweise Rückabwicklung
Wenn nur ein Teil des Kaufs rückabgewickelt wird:
- Anteilige Erstattung
Häufige Fehler vermeiden
Fehler 1: Grunderwerbsteuer nicht einplanen
Viele Käufer kalkulieren nur mit dem Kaufpreis und vergessen die Nebenkosten.
Richtig: Gesamtkosten = Kaufpreis + 12-15% Nebenkosten
Fehler 2: Finanzierung ohne Grunderwerbsteuer
Banken finanzieren ungern die Nebenkosten. Planen Sie Eigenkapital für die kompletten Nebenkosten ein.
Ideal: 20-30% Eigenkapital + 100% Nebenkosten
Fehler 3: Inventar nicht trennen
Der häufigste Fehler! Einbauküchen, Saunas etc. im Kaufpreis lassen verschenkt Geld.
Richtig: Inventar separat ausweisen → bis zu 1.500 € Ersparnis
Fehler 4: Zahlungsfrist verpassen
Bei Nichtzahlung drohen Mahngebühren und Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung.
Richtig: Nach Bescheid sofort zahlen (4 Wochen Frist)
Fehler 5: Unrealistische Inventarwerte
Eine 40.000 € Küche bei einem 250.000 € Haus erkennt das Finanzamt als Gestaltungsmissbrauch.
Richtig: Realistische Werte mit Belegen (5-8% des Kaufpreises max.)
Checkliste: Grunderwerbsteuer richtig planen
✅ Steuersatz kennen: Berlin 6,0%, Brandenburg 6,5%
✅ Kaufpreis × Steuersatz rechnen: Exakte Steuerlast kennen
✅ Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markisen trennen
✅ Eigenkapital bereitstellen: Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital zahlen
✅ Finanzamt-Bescheid abwarten: Kommt 4-6 Wochen nach Notartermin
✅ Frist beachten: Innerhalb 4 Wochen nach Bescheid zahlen
✅ Unbedenklichkeitsbescheinigung: Notar benötigt diese für Grundbucheintrag
✅ Belege aufbewahren: Für Inventar, Zahlungsnachweise
Interaktiver Grunderwerbsteuer-Rechner
Interaktiver Grunderwerbsteuer-Rechner
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Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Brandenburg?
In Brandenburg beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5% des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das 26.000 Euro. Brandenburg gehört damit zu den Bundesländern mit der höchsten Grunderwerbsteuer (zusammen mit NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?
In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0% des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das 24.000 Euro. Berlin liegt damit 0,5 Prozentpunkte unter Brandenburg, gehört aber ebenfalls zu den Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer.
Was ist der Unterschied zwischen Berlin und Brandenburg?
Brandenburg hat mit 6,5% eine um 0,5 Prozentpunkte höhere Grunderwerbsteuer als Berlin (6,0%). Bei einer 400.000 Euro Immobilie macht das 2.000 Euro Unterschied. Allerdings sind die Immobilienpreise in Brandenburg oft deutlich günstiger, sodass die absolute Gesamtbelastung trotz höherem Steuersatz niedriger sein kann.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Nach dem Notartermin meldet der Notar den Kauf automatisch dem Finanzamt. Sie erhalten nach 4-6 Wochen einen Steuerbescheid mit Zahlungsaufforderung. Die Zahlung muss innerhalb von ca. 4 Wochen nach Bescheid erfolgen. Ohne Zahlungsnachweis (Unbedenklichkeitsbescheinigung) kann der Notar Sie nicht als neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen.
Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
Der beste Spartrick: Inventar vom Kaufpreis trennen. Einbauküchen, Saunas, Markisen und andere bewegliche Gegenstände können separat ausgewiesen werden und sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Bei einer 15.000 Euro Küche sparen Sie in Brandenburg 975 Euro, in Berlin 900 Euro. Wichtig: Die Werte müssen realistisch sein und im Kaufvertrag separat aufgeführt werden.
Was gilt als Inventar bei der Grunderwerbsteuer?
Als Inventar gelten bewegliche Gegenstände: Einbauküche (inkl. Elektrogeräte), mobile Sauna, Markisen, Gartenmöbel, freistehende Regale, Gartenhaus (nicht fest fundiert). NICHT absetzbar sind fest verbaute Elemente wie Einbauschränke, Fliesen, Böden, Sanitäranlagen, Heizung, Fenster und Türen. Die Inventarwerte müssen realistisch sein und mit Belegen nachgewiesen werden.
Kann ich die Grunderwerbsteuer finanzieren?
Technisch ja, aber nicht empfohlen. Banken finanzieren Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer nur ungern oder mit deutlichen Zinsaufschlägen. Besser: Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital bezahlen. Faustregel: 20-30% Eigenkapital für die Immobilie plus 100% der Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) sollten aus eigenen Mitteln kommen.
Wo ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
Am niedrigsten ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5%. Am höchsten in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5%. Berlin liegt mit 6,0% im oberen Bereich. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5%) und Brandenburg (6,5%) beträgt bei einer 400.000 Euro Immobilie 12.000 Euro!
Fazit: Berlin vs Brandenburg – Wo zahlen Sie weniger?
Die Grunderwerbsteuer ist in Berlin mit 6,0% um 0,5 Prozentpunkte niedriger als in Brandenburg (6,5%). Bei einer 400.000 Euro Immobilie macht das 2.000 Euro Unterschied.
Aber: Der absolute Kaufpreis ist entscheidend! Eine günstigere Immobilie in Brandenburg mit 6,5% Steuer kann trotzdem günstiger sein als eine teure Berliner Immobilie mit 6,0% Steuer.
Die wichtigsten Erkenntnisse:
- Berlin: 6,0% Grunderwerbsteuer, aber hohe Immobilienpreise
- Brandenburg: 6,5% Grunderwerbsteuer, dafür günstigere Kaufpreise
- Spartipp #1: Inventar separat ausweisen (500-1.500 € Ersparnis)
- Fälligkeit: 4-6 Wochen nach Notartermin
- Eigenkapital: Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital zahlen
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